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华龙社区近30年的老店面,要拆迁时,才发现原来是公家的!法院如何判决?

发布时间:2019-11-06   来源:龙岩新罗法院   编辑:(踢踢)

 最近,龙岩市新罗区西陂街道华龙社区的徐某娣、章某和、黄某彩、胡某阳一直想不通一件事:为什么自己“买”了快三十年的店面,最后被法院判决归华龙社区居委会所有,自己还得限期搬离? 

  案件背景: 华龙社区改造

  华龙社区改造是龙岩市“十三五”规划的重点项目。该项目旨在进一步完善华龙社区周边路网结构,打通华莲西路一期和犀牛路二期南段两段断头路,有效缓解龙岩大道、龙腾路及周边区域的交通压力,以便于社区居民及周边群众出行。

  但在华龙社区改造过程中,出现了不少房屋、店面产权归属等纠纷,严重影响了此项民生工程的进度。我们上文所提到的华龙社区居委会与徐某娣、章某和、黄某彩、胡某阳4名被告关于店面合同纠纷案件,就是其中比较典型的一类。

  该案中,原告华龙社区居委会主张原华龙机械厂的非经营性国有资产已划拨给了华龙社区居委会,其拥有该店面的产权,要求占用人限期搬离。

  4名被告辩称他们在1992年就签订了《店面出售合同》,并以1万多元买了本案店面。以当时这价格,都可以买华龙厂一套三房一厅的集资房。

  法院审理: 追根溯源解题


01历史沿革的产权问题

  

  原福建华龙机械厂为全民所有制企业,它还有一个下属企业:原国营华龙机械厂劳动服务公司(以下简称:华龙劳服公司)。1992年,华龙劳服公司发出《关于出售店面的通告》,主要内容为:

华龙劳服公司为搞活市场,经厂部同意,新澡堂至市场道路十一间店面决定于九月底全部出售完毕;于1992年10月上旬前交付使用;不同面积不同位置售价不同。购房者不受内外公民条件限制,购房者有居住使用权,无房产权,原则上个人之间不允许互相转让,也不准随意搭盖购房者使用期满15年整可退回厂劳服公司归集体所有,并按7折计价退款;使用期限满18年可按6折计价退款;使用期满20年整可按5折计价退款;20年以后购房者要求折价退房,不得高于5折。

  徐某娣、章某和、黄某彩、胡某阳分别与华龙劳服公司签订《店面出售合同》,合同如上通告约定。华龙劳服公司收取他们的钱款后分别出具《收款凭证》,凭证中载有“购店面款”。


  1996年1月,涉案华龙一条街店面的房屋所有权证登记在华龙机械厂名下,房屋所有权证号为龙字第18369号,建筑面积492.27㎡。  后华龙机械厂破产。2002年8月13日,福建省高级人民法院作出(2002)闽民破字第1-1号民事裁定书,裁定:准予华龙机械厂破产清算组关于要求将福建华龙机械厂医院、幼儿园等社区国有资产不列入企业破产财产,移交龙岩市人民政府管理的申请


  2002年12月,龙岩市财政局发出龙财国资[2002]4号《关于福建华龙工业集团公司破产后非经营性国有资产划拨的通知》,主要内容为:除原华龙公司职工医院、幼儿园、运动场等之外,其余非经营性国有资产划拨给华龙社区居委会筹备小组,其所占用土地随之划转。


  2019年8月,原华龙店面一条街办理不动产登记手续,权利人为华龙社区居委会,房屋建筑面积为492.27㎡。
  故,取得华龙社区店面的实为华龙社区居委会


02合同性质到底为何?


华龙劳服公司与徐某娣、章某和、黄某彩、胡某阳于1992年11月10日签订的《店面出售合同》虽然名为“出售”,但合同明确约定购买方“有居住权,无房产权,原则上个人之间不允许互相转让,中途不得退户。不准加层和搭层,擅自更改房内设施”,该条款已明确约定合同另一方对讼争店面不享有房屋所有权、不得转让、不得对店内设施进行改造。同时合同还对不同使用年限退回店面时返还款项进行了约定,这份合同内容符合租赁关系的法律的特征。


  因此,本案《店面出售合同》实质应为店面租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定,租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。被告徐某娣、章某和、黄某彩、胡某阳连续使用涉案店面已超过了二十年,二十年最长租赁期限届满后,华龙劳服公司作为缔约方已经不存在,现华龙社区居委会已取得案涉店面的不动产登记证。上述被告与华龙社区居委会未就案涉店面的使用权达成任何协议,继续占用案涉店面,于法无据,华龙社区居委会有权要求上述被告限期搬离。


03法外有情,绝非水火


  既然根据有关法律,这些店面都是华龙社区委员会的,那么只要法院判决认定产权归属,就能要求占用店面的被告强制腾退店面。但对于店面要被拆迁的群众而言,二十多年来,一直以为这是属于自己的财产,如今遇到拆迁了,非但没有因此一夜暴富,居然还发现不是自己的,心里一时间难以接受。


  幸而,法律之外尚有人情经法院与华龙社区委员会协调沟通,华龙社区居委会也表示能理解群众的想法,并表示考虑到被告的生活情况、法律认知等方面,愿意适当做出让步,以促进矛盾纠纷更好的化解。如果徐某娣、章某和、黄某彩、胡某阳能尽快腾退涉案店面,华龙社区居委会将结合徐某娣、章某和、黄某彩、胡某阳已按合同约定缴纳的原“购店面款”予以退还并按相应标准予以补偿。


总而言之

  时代的车轮不断向前迈进,推陈出新是社会永恒的规律,旧城改造工程是政府为民办实事办好事的重大民生工程,也是顺民意合民心的重大决策。在这其中,自然会有公共利益和个人利益的冲突。作为定纷止争的审判机关,新罗法院充分认识到解决好涉及征收拆迁案件的重要意义,将营造公平正义的法治环境作为司法工作的着力点,妥善处理好城市发展过程中的公共利益和产权保护之间的关系,依法维护好日常生产生活所需的正常秩序和稳定环境。近期,我们将把一些涉及城市征迁改造中的相关案例,向社会公开,向群众普法,接受群众监督,推动依法行政,引导群众依法诉讼、依法维权。敬请关注!

(责任编辑:踢踢)

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