在龙岩，楼面价XXXX元/㎡的房子，房价多少“上车”是赚？

在龙岩，楼面价XXXX元/㎡的房子，房价多少“上车”是赚？发布时间：2021-08-28 编辑：踢踢来源：

楼面价XXXX元/㎡，房价应该多少？

最近龙岩楼市较为冷清，不少网友们在群里热烈讨论，现在究竟是不是买房“上车”的好时机。

网友A：现在房价看似坚挺，但又生怕自己买了后房价下跌…

网友B：我坚信，住宅作为资产，哪怕中间遇到起落，长远来看总体的价值不会下跌…

在考虑买房的时候，购房者纷纷打起自己心里的那一杆秤，以现在的价格买房子究竟值不值得？面粉价决定面包售价，在房价成本中，楼面价就是决定房价的一大因素。

楼面价是什么？怎么算？
楼面价代表一个项目在销售时，单位售价中所包含的土地成本。通常只在各种土拍信息中出现，具体算法：楼面价=土地总价格 / 建筑总面积，建筑总面积=土地总面积*容积率。
也就是说，楼面价代表着每平方米内的房款里包含了多少土地成本。

如：开盘不久的城发·壹品望郡，楼面价10391.47元/㎡，也就是土地成本，加上其他成本费用、利润等，最后组合成16774.44元/㎡的房价（首期均价）。

一般来说，土地成本占房地产开发成本比例40%左右，如果是当期土拍的“香饽饽”，经过多番举牌争抢，高的将会达到60%。土地成本是房地产开发最大的支出，楼面价如果上涨势必会导致房价上涨，甚至带动整个片区的房价上涨。
不过在龙岩中心城区，今年7月份的土拍首次开启了“双限价”拍地模式，即限房价、限地价，楼面价和房价都有了上限，那么根据预售备案控制均价买的房，购房者有“赚”吗？这个“赚”没有*，只能是相对于开发商后期各项成本扣除后的溢价，溢价低，那相对就是“赚到了”。

那么一个项目还会有哪些成本呢？

其中还包括建安工程费、税费及财务费用、营销费用等等，我们一起来看看占比。
建安成本是房价占比仅次于土地成本的组成部分，包括材料、人工等各项费用，从打地基到公区装修再到园林绿化通通包含在内。高层商品房建安成本普遍在2000-3000元/㎡左右，根据楼盘品质，成本将有浮动。
营销费用包括广告宣传费用、销售中心建设及运营费用、销售人员人工成本等等。这一部分就可多可少了，大致是在不动产总价的1%-3%，多的则可能达到5%。
税费的话包括营业税、土地增值税等，这一部分比较固定，在房价占比中大概在10%左右。

龙岩“预售限价”地块表一览

小编统计了目前龙岩中心城区多个在售楼盘的情况，从2020年9月开始，住宅地块就启动了“预售备案均价控制目标”模式，目前大多数项目的房价都在成交楼面价2-3倍的范围内。

龙岩“预售限价”地块一览表↑↑

在预售备案均价受限，地块总成交价未限制的情况下，楼面价拍得越高，开发商利润相应就有限。某种程度上，购房者相对来说是“赚了”！
如某盘限价16496元/㎡，楼面价10391.47元/㎡，加上建安成本（按2000元/㎡）+营销费用（按1%≈100元/㎡）+税费（按10%≈1000元/㎡），由于我们是按较低标准计算且不完全成本累计，折算下来的成本价约13500元/㎡左右，但实际的成本还会更高，由此留给开发商的利润就相对少了。
从表格可以看到，除了壹品望郡，建发文璟和厦鑫山水大宅院的楼面价，相对于预售备案控制均价来说也是不低的。

除了实在的成本，还有哪些因素将影响房价？

大市场环境，俗话说，站在风口上，猪都能起飞。
在整体市场环境好的情况下，处于卖家市场，成本价再低的项目在售价上也会随之上涨；市场冷清的情况下，房价接近甚至低于成本价也是有可能的。

另外就是项目本身的区位，所在区域的交通、商业、医疗等各项配套优于其他区域，市场供地少，那么“物以希为贵”，价值也将水涨船高。
不过这类土地在拍地时大概率就已受到“争抢”，土地成本价也不会低，除非是后期有多项利好规划落地，才有可能影响整体房价。

小编想说
我们坚定 “房子是用来住的，不是用来炒的”！购房始终是为了自己，遇到心仪的住所，只要自己觉得“值了”，那就是最适合自己的。希望真正有住房需求的伙伴们，都能拥有一套温暖的“好房”！
PS：龙岩网微信后台回复“楼面价”可获取中心城区楼面价合集！

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