近年来，随着龙岩人民生活水平的提高，房地产价格持续走高，从三年前龙熏商住楼1288元起至今年龙滕路五洲财富广场3800元起，房产价格翻了三倍之多，而且丝毫没有松动的意思，大有山雨欲来风满楼之势，这是为什么？所有业内人士都在揣测，都在反思。这里，我对近年来房价攀升引发建材市场危机提出自己的看法，仅供参考： 反思一：近来，听几个朋友讲起龙岩市府新所在地附近房子都卖完了，我想这就出奇了，就算房子再好卖，周边附属城区到中心城市买房的人再多，也不至于近一万套的商品房都买完了，而且从恒心绿景到三百六十度万象城，从多特家园到龙腾新城面积之大前所未闻，但细一想才恍然大悟，原来房地产开发商正在玩空手套白狼、借鸡生蛋的老套路了。大家都知道，市府新址在紧锣密鼓的筹备，龙腾盛世的崛起，各大交通要道的阡陌纵横，都让这一带房产有着巨大的发展潜力和升值空间，而相对于银行贷款利率来说无疑是巨利。试想，在当今时代，房产一月一价已不是什么新鲜事了，上月与下月相差少则每平米几十元多则上百元，一个套房升值前与升值后相差几万元，而银行贷款利率却没有太大的变化，这对于开发商来说是一件欢欣雀跃的事情，对于房奴来说就是一件痛心疾首的事了。 房价攀升了，先前的购房户是翘首以待，而对于租店的商家来说，又是一件较为苦恼的事了。试想，先前买店面的初衷，是看中自己所买下的门脸能够大幅度的升值，并且几乎都是倾其所有或贷款买下的，出租的门脸租金一定要比自己贷款利率更高，才还得起银行贷款，而且还必须符合一个水涨船高的潜规则：就是说假如买房时是每平米8000元的门脸，乘以贷款利率，所以这个门脸租金一定要高于四十八块钱，不然购门脸的人连银行按揭都交不起；假如门脸涨价到了每平米15000元，相应的门脸租金就会涨到每平米90元以上。虽然这一水平对于部分行业的商家来说是微不足道，但对于一些利润透明度高的传统行业来说确实是一笔不小的开支，对于龙岩的建材商家来说更是承受不起。 小结：龙滕路的房价肯定要涨，涨多少，不得而知，反正不卖，就是告之一句，卖完了。现在沿街新开的门脸注意了，肯定要涨价，涨多少？水涨船高喽，等着吧。 反思二：上周位于岩城北门的房产再暴“冷门”，成为岩城房地产的一支黑马，均价每平米3000元，何等洒脱。这让我这一个在北门住了近十七年的人徒生冷汗，要知道就在它的对面，凤凰新村两年前才卖每平米1100元，这都快翻了三个个头了。大家都知道，北门的地理位置就新城区来说是一个相对较偏远的城区，几乎所有的门脸都几次易主，生意不好做啊，就是在这个泡沫横飞的年代，也不可能会涨这么多吧，这就有了：“龙岩的房价疯了！真疯了！”据龙岩房管局即时统计，到2006年12月，龙岩中心城区的平均房价是每平米2948元，这对于北京、上海等大中城市来说，不算贵，但对于像龙岩这样平均工资只有千元的小城市的人来说，确为负担过重，有数据表明，按揭数占其总收入的百分之四十时，对于一般家庭来说就一定要谨慎从之。打一个比方，按一个套房120平方米，每平米3000元计算，加上一个车位，再加上装修费用，总合计不下50万元，而每个月薪水只有1500元，就是不吃不喝也得十三四年，就算按揭成功，累计的费用一计算也得还上个十几年。这是典型的房奴！ 这就造成两个怪异的现象：一是有钱的人买多套房，放着等待升值，怕什么，有钱呗；二是没钱的人就算买房了，也是竭尽全力，没有多余的资金去装修，买不起的人只好等待着，眼巴巴的看着房价飞涨，没办法，谁让咱没钱。 这就引发一个建材市场新危机问题：前面说过，开发商宁愿等着房产增值也不卖房子，相对没钱的人又装修不起房子，有钱的人买了房子又不装修，那搞装修的和做建材生意的那些人怎么办？那叫望梅止渴，越是望梅越是多人，乃至于龙腾路两侧建材店铺越开越多，生意越来越难做，有点头脑的人就会想一想，在新行政服务中心的周围，怎么可能有那样良莠不齐的建材店铺的生存之地（因为每个厂家的要求不同，对门店的装修要求也不同，就像万国旗一样，而且大小不一），而且政府肯定会积极的规划出一块地方，让这些沿街店铺重新整合，就像家天下建材广场和闽西交易城二期一样。 小结：表面上生意很多，事实上对于众多的建材商家来说是杯水车薪，大家有没有试想一下为什么许多的开发商会把自己开发的楼盘定位成建材市场？那是让那些受不住诱惑的商家做铺路石啊，因为这是十拿九稳的事，肯定有人会上钩的，到最后，门店涨价了，路通了，房卖完了，开发商就会说，滚吧，这里不需要你们了，你们太影响市容了，可悲啊，干吗要给人赶来赶去的呢？几年来苦心经营的门脸又要搬迁，那么装修、老客户、搬迁所需要的费用又有谁来承担呢？这里敬告那些在那里开门市的朋友，只要是每个月租店的费用占了你总体毛利率的百分之二十五以上，嘿嘿，危险了，不信，走着瞧。 反思三：近年来，在中国的大片土地上，又有一种新的成型的房地产开发模式崛起，那就是在开发房产的基础上，以吸纳专业的市场为辅，业主与开发商共同为炒作楼盘而努力这样一个新的模式。远的就像深圳的百安居、福州的喜盈门，近的就像龙岩的闽西交易城一样。这种模式对入驻商家来说有以下好处： 1、 房产开发以相应的市场细分定位为主，就是说，定位为建材市场就是建材市场，服装市场就是服装市场，不会说变就变，所有入驻的商家是因为定位而来收容来聚合，而不是先收容聚合后再来定位，龙岩不是有很多这样的例子吗？最早的汇景天下，最近的金鹏花园。 2、 租金稳定。市场所定的租金，是按照一定的潜规则来循序渐进，就算前期需要炒作，价格也是根据市场的变化而进行合理的变化，不会不管商家的死活而乱定。而且开发商的开发成本不会全部转嫁于入驻商家，因为它是看到最终的利益。不象沿街的门脸开发商卖给私人，私人说涨就涨，说翻脸就翻脸，没有一点的保障和稳定性。 3、 运作得体。为了炒作，市场一定会遵循市场的运行规定来运作，就是一定会按照客户的需求来制定政策，统一收银、统一服装、统一服务形象、统一先行赔付、统一员工管理、统一广告等等。因为消费者喜欢到这样的场所去购物，有保障，服务好，停车方便，购物环境优越，，就像回到家一样温馨。 4、 立场一致。开发商与入驻商家的立场是一致的，都是为了共同的目标去推进市场的进程，假如市场倒闭了，商家投资就会化为泡影，反之商家没有赚钱，市场就会寻求帮助，就会通过广告等模式让商家有钱赚，人流才会大，地产才会升值，开发商才会最终得到利益，开发商与入驻商家是一个产业链的关系。开发商把这一招叫做通过炒作让利益最大化。 5、 较为集中，有规划。这一类的开发商一般都是相对比较大的开发商，经营的也是相对比较大的项目，拥有大量的资金，先进的开发理念，获得政府扶持，共同开发项目，才会吸纳优势的商家入驻。而且要和外面大城市的优秀市场接轨，就会让市场漂亮，不会杂乱无章。 对客户来说好处就多了，刚才提到的购物有保障、环境优越、有多种选择、多种比较、一站式购物等等。 小结：这种模式对于入驻商家来说是一个最理想、最合适的、最有保障的；对于政府来说，是最宏观最漂亮的规划；对于普通老百姓来说，是最方便最安全的生活节奏。三方共赢，皆大欢喜。 通过以上反思，就要让商家客户都要有这种思路，有所防范，有所准备，为自己的下一步做好打算。
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